业绩：整体继续筑底铭创配资，三成百强房企业绩同比增长
融资：前三季度融资同比下降30%，多家房企债务重组成功
◎文 / 克而瑞研究中心
陆业绩篇
整体继续筑底，三成百强房企业绩同比增长
2025年前三季度房企整体业绩延续筑底态势，部分企业业绩大幅回暖。1-8月百强房企中累计业绩同比增长的企业占比为31%，其中同比增幅大于20%的企业数量占到23家。整体来看，楼市的止跌回稳已经初现端倪。但是由于购房者的信心和预期仍在修复过程中，叠加房企库存压力的持续增长，企业销售整体仍面临着较为严峻的挑战，房企仍需积极应对。
总结
01
企业销售整体继续筑底
但短期复苏动能不足
2025年前三季度房地产市场延续筑底态势，房企销售整体保持低位运行。1-8月行业百强房企累计销售操盘金额20708.8亿元，同比减少13.1%；全口径金额22287.6亿元，同比减少13.8%。
整体来看，虽然年初两会政府工作报告将“稳住楼市”首次写入总体要求，房地产政策面持续优化、释放利好，但是房企推盘积极性整体仍相对较低，供应端供给约束依旧较为明显，同时客户观望情绪依然浓厚，短期复苏动能不足。
02
TOP10门槛有所回升
TOP100中民营房企数量多但发展艰难
2025年1-8月全口径销售额TOP10房企销售全口径金额门槛值705.3亿元，同比提升8.3%，是唯一一个入榜门槛有所回升的梯队。其他梯队的门槛值则仍在降低，其中TOP100房企门槛同比降低了30%至43.8亿元，是各个梯队中降幅最大的。
从各梯队房企的性质分类来看，2025年1-8月全口径销售额TOP100房企中民营房企为45家，相较于2024年全年减少了2家。TOP10房企中民营房企仅有1家，越靠后的梯队民营房企占比越高。在房地产低迷，且房企流动性危机仍在持续的背景下，资本更倾向于投资较为稳健的国央企和大型房企，而大多数的民营房企则受困于资金问题发展艰难。
03
三成百强房企业绩同比增长
部分企业业绩大幅回暖
从企业具体表现来看，2025年1-8月百强房企中累计业绩同比增长的企业有31家，其中同比增幅大于20%的企业数量有23家。整体业绩止跌回稳，部分企业业绩大幅回暖。TOP50房企中陆家嘴、能建城发和浦开集团的业绩同比增幅超过了100%，此外邦泰集团、中旅投资、深业集团、鸿荣源、中建东孚和中建智地的增幅也超过了50%。
值得注意的是，从企业性质来看央国企中业绩增长的企业占比相对较高。根据数据统计，央企和国企中业绩增长的企业占比都达到了48%。相较之下，混合所有制房企销售全面减少，民营房企中销售增长的也只有21%。
而从各个梯队来看铭创配资，TOP11-30梯队的房企中业绩增长的房企数量达到了40%，是各个梯队中业绩增长企业占比最高的。TOP10中有3家企业的业绩增长，仅有金茂的增幅超过了20%，达到了25.7%。
展望
04
市场仍将延续筑底行情
房企仍需积极应对
当前，市场整体延续筑底调整的态势，随着地方政策面不断优化，一线及部分强二线核心城市“四限”松绑，持续向购房者释放利好信号，楼市的止跌回稳已经初现端倪。但是由于购房者的信心和预期仍在修复过程中，叠加房企库存压力的持续增长，企业销售整体仍面临着较为严峻的挑战。
中短期来看，京沪深杭蓉等核心一二线城市市场热度或将延续高位波动，市场热度变化与新盘供应量和质密切相关，加之楼市调控政策尚有放松空间，也将助力市场维稳；部分二线城市则有可能呈现出弱复苏走势，购房信心逐步修复。在此背景下，房企仍需积极推盘、做好营销，为接住“流量”做好准备。同时，把握结构性机会，挖掘不同城市、不同购房群体的结构性需求，以产品创新和升级迭代迎合购房偏好的转变，在核心区位开发具有优质配套、价格实惠、产品力佳的复合优势类项目取得市场优势地位，从而安全穿越此轮危机。
柒融资篇
前三季度融资同比下降30%
多家房企债务重组成功
总结
融资规模仍处低位，各类房企发债成本分化
01
2025年实施更积极的财政政策
发改委放宽REITs扩募范围
2025年，房地产政策仍保持宽松基调，在3月的两会政府工作报告中，指出实施适度宽松的货币政策，并提到“适时降准降息”，以及“实施更加积极的财政政策”。从全年的房地产融资政策来看，一方面通过房企白名单政策，打通保交付和保障房的贷款资金循环，同时在存量土地方面鼓励通过收储盘活闲置土地，而在商业地产领域则推动公募REITs来释放更多沉淀资金。
在融资协调机制方面，2025年1月12日，金融监管总局召开2025年监管工作会议，指出2024年是金融监管总局全面履职的第一个完整年度，全年“白名单”项目审批通过贷款超5万亿元，全年累计处置不良资产超3万亿元。5月7日，金融监管总局局长李云泽于国新办新闻发布会透露，房地产“白名单”贷款审批通过金额攀升至6.7万亿元。
同时，在存量收储方面，2025年3月5日，据十四届全国人大三次会议政府工作报告，拟安排地方政府专项债券4.4万亿元，比上年增加5000亿元，重点用于投资建设、土地收储和收购存量商品房、消化地方政府拖欠企业账款等。9月11日，自然资源部在国务院政策例行吹风会上表示，要推动城镇低效用地腾退和主动退出，推进国有企事业单位存量土地的盘活利用，鼓励采取市场化方式来盘活存量闲置土地。
与此同时，基础设施REITs工作也在稳步推进。9月12日，国家发改委发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化申报推荐工作的通知》，明确放宽已上市REITs扩募资产范围，明确支持已上市基础设施REITs新购入行业内同类项目，也可延伸至具有关联性的不同行业领域项目。9月19日，商务部联合国家发展改革委、财政部等九部门发布《关于加力推动城市一刻钟便民生活圈建设扩围升级的通知》，明确将社区商业基础设施纳入REITs优先支持范围。
02
前三季度融资总量同比下降30%
境内债券成本下降至2.57%
2025年前三季度，房企融资仍然呈现收缩态势。前三季度，融资规模达3072亿，同比下降30%。其中第三季度融资1145亿，环比上升5%，但同比下降35%，处于历史低位。可见，自2024年房企融资支持政策虽然边际改善，各地更是推广融资协调机制“白名单”，但非银融资规模仍未改变下滑趋势，多数民营房企，尤其是出险房企，融资难的问题依然突出。
从企业的债券类融资成本来看，2025年前三季度的境外债券融资成本为8.95%。2025年2月绿城中国发行了一笔2028年到期的3.5亿美元的优先票据，利息高达8.45%；而6月新城发展发行3亿美元境外债，利率高达11.88%。目前仅极少数房企有在境外发行债券的情况，发行利率均相对较高，主要还是为了借新还旧。
上半年境内债券融资成本进一步下降至2.57%，较2024年全年继续下降了0.34个百分点。境内债券融资成本不断下降，一方面是由于自2024年货币环境开始宽松，LPR持续下调；另一方面，发债主体大多数为国企央企及优质民企，这类企业融资优势较为明显，如发债较多的招商蛇口、中交地产、美的置业等等。2025年前三季度，整体新增债券类融资成本为3%。
03
境内债权融资占比达69%
境外债权融资占比上升至15%（略）
04
央国企新增融资占比仍达85%
各类企业发债成本持续分化（略）
05
近20家整体或部分实现债务重组
重组成功到正常经营仍需时日（略）
展望
2025年三季度是偿债高峰
公募REITs助力房企由重至轻
从债务到期来看，2024年房企债券到期规模达4829亿，而发行规模仅有2209亿，房企无法通过借新还旧覆盖到期债务。此外由于近年来不少房企选择将债务展期或置换，在此背景下2025年房企的债务压力较大，2025年债务到期规模甚至要高于2024年，达5342亿元；其中2025年第三季度是偿债高峰，到期规模约1600亿元。由于近年来，房企债券发行规模下滑明显，2026年房企整体的债务到期规模也明显下降，其中2026年一季度到期约1298亿，三季度到期1170亿。
值得注意的是，近年来公募REITs在我国大力推行，有助于帮助房企将原本沉淀在自持物业中的资金释放出来，用于偿还债务、补充流动资金等。目前不少房企已经试水公募REITs或积极筹备发行。从中期业绩会及财务年报中的表态来看，华润置地、招商蛇口以及新城控股等均有明确表示未来要扩大REITs规模。
如华润置地管理层在业绩会中表示，未来华润置地购物中心将保持每年6个左右的开业节奏，2025年下半年将开业4座。购物中心数量的增加，也为华润置地商业REIT未来扩募提供了充足的资产储备。进入2025年以来，华夏华润商业REIT已连续两次宣布进行扩募。首次是2025年3月，扩募资产为苏州昆山万象汇（目前仍在审理）；第二次扩募是2025年7月，项目包括杭州萧山万象汇项目、沈阳长白万象汇项目以及淄博万象汇项目，也在过审当中。目前，华夏华润商业REIT总市值已首破百亿元，位处消费基础设施REITs首位。华润置地首席财务官郭世清表示，目前正积极推进公募REIT常态化扩募，“计划未来做到300亿到500亿的规模。看监管的审批，我们的资产还是很充足的，计划平均每年推出的规模大概在50亿到100亿元之间。”
当前房地产行业仍处于深度调整期，以往传统的“重资产”模式已难以适应当前的新形势，而公募REITs的出现能够帮助房企从开发商向运营商的角色转变，通过打造“投融管退”的全链条业务模式，帮助房企由“重”向“轻”的资产结构转变。
除此之外，对于开发业务而言，出险房企的首要任务仍是与金融机构和债权人积极协商，适当延长债务期限，缓解当前的债务压力。未出险房企，需要对企业的土地储备进行结构性调整，尤其是加快滞重库存的去化，加快低量级城市项目去化。（来源：克而瑞地产研究）
文章来源:克而瑞
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